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Finanzierungsunsicherheit beim Immobilienfonds SIGNA 05/HGA Luxemburg Objekt Ikaros – droht der Totalverlust? Anleger können Schadensersatz fordern

von Rechts­an­wäl­tin Anne Wen­ze­lew­ski | Die un­ge­klärte An­schluss­fi­nan­zie­rung ei­nes in Kürze fäl­lig wer­den­den Dar­le­hens der SI­GNA 05/HGA Lu­xem­burg Ob­jekt Ika­ros Im­mo­bi­li­en­fonds GmbH & Co. KG be­droht das An­le­ger­ka­pi­tal. Der feh­ler­hafte Emis­si­ons­pro­spekt des Be­tei­li­gungs­an­ge­bo­tes klärte An­le­ger nicht über die nun ver­wirk­lich­ten Ri­si­ken auf. Fonds­zeich­ner soll­ten ihre Scha­dens­er­satz­an­sprü­che prü­fen lassen.

SIGNA 05/HGA Luxemburg – Der Hintergrund:

Bei dem Be­tei­li­gungs­an­ge­bot SI­GNA 05/HGA Lu­xem­burg ha­ben sich die An­le­ger mit­tel­bar an der Fonds­ge­sell­schaft SI­GNA 05/HGA Lu­xem­burg Ob­jekt Ika­ros Im­mo­bi­li­en­fonds GmbH & Co. KG be­tei­ligt. Die Fonds­ge­sell­schaft hat eine aty­pisch stille Be­tei­li­gung an der Lu­xem­bur­ger Ge­sell­schaft Kal­ches­brück S.A., wel­che al­lei­nige Ei­gen­tü­me­rin des 2004 er­rich­te­ten IKA­ROS Busi­ness Cen­ters Lu­xem­burg ist. Es han­delt sich um ei­nen ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­li­en­fonds mit ei­ner eher un­ge­wöhn­li­chen recht­li­chen Struktur.

Der Ge­sell­schafts­ver­trag re­gelt, dass die Fonds­ge­sell­schaft an Ge­win­nen und Ver­lus­ten der Ob­jekt­ge­sell­schaft wirt­schaft­lich zu 99,5 Pro­zent be­tei­ligt wird. Bis­her läuft der Fonds plan­mä­ßig, auch, weil die Im­mo­bi­lie seit ih­rer Fer­tig­stel­lung an zwei bo­ni­täts­starke Mie­ter ver­mie­tet ist. Pro­bleme be­rei­ten dem Fonds nun je­doch, dass Fi­nan­zie­rung und Miet­ver­träge na­hezu zeit­gleich aus­lau­fen. Hinzu kommt, dass das Dar­le­hen in Höhe von 95.250.000,00 Euro von ei­ner Heu­schre­cke ge­kauft wurde: dem Fi­nanz­in­ves­tor Lone Star. Die­ser will nun das Dar­le­hen nicht über den Fäl­lig­keits­zeit­punkt im Fe­bruar 2017 hin­aus verlängern.

Der Ab­schluss ei­ner An­schluss­fi­nan­zie­rung ge­stal­tet sich für die Ge­schäfts­füh­rung des Fonds au­ßer­or­dent­lich schwie­rig, weil die Miet­ver­träge der Haupt­mie­ter De­loitte und Nor­dea Bank eine Rest­lauf­zeit von 2,5 bzw. 4 Jah­ren ha­ben. De­loitte hatte be­reits 2014 an­ge­kün­digt, den Miet­ver­trag nicht über den 15. Juli 2019 hin­aus ver­län­gern zu wol­len. Dar­auf­hin wurde von der fi­nan­zie­ren­den Bank ein Gut­ach­ten in Auf­trag ge­ge­ben, wel­ches die Im­mo­bi­lie 2014 nur noch mit 129,4 Mio. Euro be­wer­tete (2011 wurde sie noch auf 148,6 Mio. Euro ge­schätzt). Die ge­rin­gere Be­wer­tung der Im­mo­bi­lie hatte eine im Dar­le­hens­ver­trag ver­ein­barte Ver­let­zung der Loan-​to-​Value Klau­sel (LTV-​Klausel) zur Folge. Da­nach hätte die Dar­le­hensva­luta ma­xi­mal 67,4 Pro­zent des Im­mo­bi­li­en­wer­tes be­tra­gen dürfen.

Anlagekapital ist akut gefährdet – Prospekt verschweigt Risiken

Die Ver­let­zung der LTV-​Klausel ist ein „Event of De­fault“, der die Bank dazu be­rech­tigt, das Dar­le­hen teil­weise oder voll­stän­dig fäl­lig zu stellen.

Die­ses mas­sive Ri­siko wird im Pro­spekt nicht be­nannt. Hier wer­den nur all­ge­meine Ri­si­ken der Fremd­fi­nan­zie­rung auf­ge­zählt, die le­dig­lich als pro­gno­se­ge­fähr­dend ein­ge­stuft wer­den. Bei der Ver­let­zung der LTV-​Klausel han­delt es sich aber um ein ganz er­heb­li­ches wirt­schaft­li­ches Ri­siko, dass zwin­gend als an­la­ge­ge­fähr­dend ein­zu­stu­fen ist. Auch das Ri­siko der Wert­ent­wick­lung der Im­mo­bi­lie so­wie das Ver­mie­tungs­ri­siko wer­den le­dig­lich als pro­gno­se­ge­fähr­dend be­schrie­ben, ob­wohl auch diese Ri­si­ken ganz klar an­la­ge­ge­fähr­dend sind. Dies be­weist die ak­tu­elle Ent­wick­lung des Fonds.

Zu­dem wurde das Sze­na­rio der feh­len­den An­schluss­fi­nan­zie­rung bzw. die Kün­di­gung ei­nes Haupt­mie­ters in der Pro­gnose nicht be­rück­sich­tigt und auch in den Sze­na­rien der un­ter­schied­li­chen Be­tei­li­gungs­ver­läufe nicht aufgezeigt.

Es wurde da­mit ge­wor­ben, dass der Emis­si­ons­pro­spekt dem IDW Stan­dard S 4 ge­nüge, al­ler­dings er­füllt er des­sen An­for­de­run­gen ins­be­son­dere hin­sicht­lich des an­ge­nom­men Zeit­rau­mes der Li­qui­di­täts­pro­gnose nicht. Die­ser en­det am 31. De­zem­ber 2018. Zu­vor, am 28. Fe­bruar 2017, en­det die Zins­bin­dungs­frist des Dar­le­hens. Eben­falls vor dem Ende der Li­qui­di­täts­pro­gnose, am 14. Juli 2018, en­det die Kün­di­gungs­frist für den Miet­ver­trag von De­loitte. Es wird je­doch we­der in der Li­qui­di­täts­pro­gnose noch in der Sen­si­ti­vi­täts­ana­lyse (und spä­tes­tens da ge­hört es hin!) dar­auf hin­ge­wie­sen, dass ohne An­schluss­ver­mie­tung keine Fi­nan­zie­rung er­hält­lich ist.

Völ­lig un­klar blei­ben auch die Aus­füh­run­gen zur Be­en­di­gung der Ver­mö­gens­an­lage. Ge­sell­schafts­recht­li­che oder sons­tige Ein­fluss­nah­me­mög­lich­kei­ten auf be­son­ders wich­tige Ent­schei­dun­gen über die Ver­wal­tung und ggf. die Ver­äu­ße­rung der Im­mo­bi­lie ste­hen der Fonds­ge­sell­schaft nicht zu. Die Ver­äu­ße­rung der Im­mo­bi­lie ist nur der Ob­jekt­ge­sell­schaft mit Zu­stim­mung der Fonds­ge­sell­schaft mög­lich. Die Fonds­ge­sell­schaft kann als aty­pisch stil­ler Ge­sell­schaf­ter den Ver­kauf der Im­mo­bi­lie nicht be­schlie­ßen, auch nicht mit Zu­stim­mung der Ob­jekt­ge­sell­schaft. Den­noch haf­tet sie als Ge­samt­schuld­ner für die Dar­le­hen­stran­che der Ob­jekt­ge­sell­schaft mit.

Keine Ausschüttungen, drohender Kapitalverlust in Höhe von rd. 60 %, fehlerhafter Prospekt: Fordern Sie Schadensersatz!

Die avi­sier­ten An­le­ger­aus­schüt­tun­gen in Höhe von zwei Pro­zent p.a. wer­den auch 2016/2017 nicht ge­zahlt wer­den. Bis­her sind rd. 40,5 Pro­zent der Be­tei­li­gung an die An­le­ger zu­rück­ge­flos­sen. Es ist zu be­fürch­ten, dass es da­bei blei­ben wird.

Auf­grund der ge­nann­ten Pro­spekt­feh­ler ha­ben die An­le­ger des Fonds SI­GNA 05/HGA Lu­xem­burg Ob­jekt Ika­ros Scha­dens­er­satz­an­sprü­che ge­gen­über den Grün­dungs­ge­sell­schaf­tern des Fonds. Die Kanz­lei Schirp Neu­sel & Part­ner in­for­miert In­ter­es­sierte gern über wei­tere Hand­lungs­op­tio­nen, um die In­ves­ti­tion zu ret­ten. Neh­men Sie In­ter­ner Link Kon­takt zu uns auf.

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